【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值往往以「地段」為主要評(píng)定項(xiàng)目，中華民國(guó)住宅學(xué)會(huì)常務(wù)董事張金鶚指出，「管理」才是建物核心價(jià)值之所在，臺(tái)北市政府推動(dòng)都市更新，一般都認(rèn)為是「拆除重建」而忽略「整建」重要性，鄰近的日本早已推動(dòng)老舊建築長(zhǎng)期修繕計(jì)劃已有30年，日本政府近年更通過建築長(zhǎng)期修繕計(jì)畫書範(fàn)本，以制度全面推動(dòng)建築整建維護(hù)政策。

張金鶚表示，以往對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值強(qiáng)調(diào)「Location！Location！Location！」當(dāng)遇到經(jīng)濟(jì)景氣變化之際，又會(huì)在乎「Timing！Timing！Timing！」但建物真正核心價(jià)值是「Management！Management！Management！」

NIHON HOUSING株式會(huì)社取締役專務(wù)執(zhí)行役員竹中秀夫表示，日本政府近年以「建築物長(zhǎng)壽化、延命化」取代過去「拆除、重建」政策。2009年日本國(guó)土交通省已通過建築「長(zhǎng)期修繕計(jì)畫書範(fàn)本」，開始透過制度，全面推動(dòng)建築整建維護(hù)政策，以確保未來世代建築的安全、美觀與價(jià)值，日本政府規(guī)定所有新建建築必須提出30年長(zhǎng)期修繕計(jì)畫，既有建築則提出25年長(zhǎng)期修繕計(jì)畫。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本公寓大廈平均11.8年便須進(jìn)行一次屋頂防水、外牆拉皮等大規(guī)模修繕，主要修繕內(nèi)容包含外牆骨架修補(bǔ)、磁磚修補(bǔ)、建材接縫更換防水、內(nèi)外牆粉刷、鐵架粉刷、屋頂或陽(yáng)臺(tái)防水、無障礙空間、各家戶玄關(guān)門更換、給排水管線更新、電梯更新等工程。

以一般建築的耐用年限50年為例，期間便須經(jīng)過至少4次大型整建工程。竹中秀夫指出，整建維護(hù)最困難之處在於整合區(qū)分所有權(quán)人意見與籌措足夠的工程經(jīng)費(fèi)，因此物業(yè)管理公司扮演中介者的角色，除應(yīng)有製作長(zhǎng)期修繕計(jì)畫書、設(shè)計(jì)監(jiān)工等之專業(yè)外，尚須具備擬定修繕資金計(jì)畫及在區(qū)分所有權(quán)人間意見整合與溝通協(xié)調(diào)之能力，才能成就建築之整建維護(hù)計(jì)畫；如果與整棟建築拆除重建相比，老舊建築採(cǎi)「整建維護(hù)」模式，實(shí)為都市更新決策中較具效率的方式。